Seconde résidence : « Douce France », cher pays pour vos finances ?

Le Belge a une brique dans le ventre. Un appétit immobilier assouvi sur le territoire national, mais aussi sur les terres de nos voisins français. Si vous faites partie des heureux propriétaires d’une résidence en France, mieux vaut savoir à quelle « sauce fiscale » vous pouvez être mangé ! Explication avec Jérôme André-Dumont, Conseiller Juridique chez CBC Banque.

De la Bretagne à la Côte d’Azur, en passant par l’Occitanie, la France compte plus de 70 000 résidences belges sur son territoire. Et pour cause, l’Hexagone offre bien des atouts. Mais gare au retour de bâton fiscal français. En effet, même si vous êtes fiscalement belge, l’administration locale peut exiger le paiement d’impôts, en fonction de l’usage donné à votre immeuble (comme en Belgique, d’ailleurs). Vous louez votre villa provençale ou un chalet à la montagne ? Il faudra probablement passer par la case « imposition » …

La location, dans les filets du fisc

Si votre bien sert uniquement à passer des week-ends ou des vacances en famille, alors il s’agit d’une résidence secondaire et vous échappez à l’impôt. À l’exception de la taxe foncière — notre précompte immobilier de la taxe d’habitation (malgré la récente réforme de cet impôt) — et éventuellement de l’impôt sur la fortune immobilière. Par contre, si vous mettez votre bien non meublé en location, l’histoire est différente, puisque les loyers perçus sont taxés au titre de revenus fonciers. Pour déterminer le montant imposable ? Deux méthodes existent :

• • Le régime micro-foncier : pour des revenus bruts inférieurs à 15 000 euros, vous profitez alors d’un abattement forfaitaire de 30 % sur vos frais ;
• • Le régime réel : cette formule permet de retrancher vos dépenses réelles de vos loyers, à condition de prouver vos frais (syndic, assurances, factures de travaux, etc.).

Quel est le montant de « l’addition » fiscale ?

Vous payez 20 % d’impôts sur votre base imposable. Clair, net et précis ! Mais une autre option est envisageable : demander à bénéficier du barème progressif sur le total de vos revenus mondiaux, comme si vous étiez un résident fiscal français. Cela implique de remplir quelques formulaires supplémentaires mais surtout de dévoiler devant le fisc français l’ensemble de vos revenus mondiaux pour un avantage qui variera selon le montant de vos revenus et la composition de votre ménage. Le jeu n’en vaut pas toujours la chandelle. Pour le reste ? Sachez que, dans tous les cas, vous subissez également des prélèvements sociaux de 17,2 % sur base des revenus fonciers nets. Enfin, il reste à payer vos impôts locaux, en particulier la taxe foncière, puisque la taxe d’habitation est due par le locataire, sauf exemption.

Vous louez votre bien meublé ? C’est différent !

Un chalet tout équipé au pied des pistes de ski ou en bord de mer ? Vos revenus locatifs sont également taxés, mais comme des « bénéfices industriels et commerciaux (BIC) », car c’est alors une activité commerciale. Une nuance importante, car cela permet de pratiquer des amortissements déductibles ou de récupérer la TVA. Mais attention : si vos recettes locatives brutes dépassent 23 000 euros et représentent plus de 50 % de vos revenus imposables en France, alors vous devenez aussi un « loueur meublé professionnel » ! Pour éviter cette situation et ses implications, il faut donc être vigilant.

Quelle assiette fiscale pour le meublé ?

Si vous restez un loueur non professionnel et que le total de vos recettes locatives annuelles ne dépasse pas 72 600 euros, deux options s’offrent à vous : le régime micro-BIC avec son abattement forfaitaire de 50 % sur vos frais ; ou celui du bénéfice réel, où les dépenses réelles peuvent être déduites. Par contre, si vos recettes dépassent le seuil, pas le choix, c’est le régime du bénéfice réel qui s’applique. Comme pour le non meublé, vous payez ensuite 20 % d’impôts sur la base imposable. Il faut encore ajouter des charges sociales de 7,5 % et les impôts locaux : taxe foncière, éventuellement la taxe d’habitation, et dans certains cas, la cotisation foncière des entreprises (CFE) et celle sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE).
« Chiffres en vigueur à la date de rédaction. Les propos repris dans cet article ne constituent pas un conseil en investissement et n’ont qu'un caractère purement informatif ».